 Объемы инвестиций в недвижимость столицы за последние шесть лет являются самыми низкими среди ее европейских коллег по сравнению с ВВП на уровне основных столиц. Этот парадокс возникает в результате углубленного изучения основных классов активов и географии Рима, проведенного в ходе исследования местным агентством «Почему Рим – ремоделирование города», в котором приняли участие более 70 основных инвесторов, девелоперов, управляющих активами, дизайнеров и юристов, работающих на столичном рынке, что подчеркивает его невыраженный потенциал.
"Римский рынок представляет большой потенциал развития для инвестиций в недвижимость, особенно с точки зрения диверсификации по классам активов и географическим регионам", - комментирует, генеральный директор одного из агентств по недвижимости. «Эти потенциалы роста, которым способствуют побочные эффекты крупных событий, инвестиции в цифровой и экологический переход и PNRR, приносят с собой важные возможности для экономической и социальной отдачи. Регенерация и улучшение городской структуры фактически предполагает перепланировку территории с созданием новых рабочих мест и возможностей для бизнеса, а также созданием новых центров притяжения. Стратегические аспекты, которые могут способствовать повышению интереса местных и иностранных инвесторов к городу, принося значительную прибыль и уменьшая большой разрыв между потенциалом Рима и текущим предложением с точки зрения количества и качества активов, представленных на рынке».
Факторы развития столицы
Аналитики задались вопросом, каковы основные катализаторы городского развития столицы. Ответ нашелся в ряде крупных мероприятий, запланированных до 2030 года, а также в масштабном обновлении инфраструктуры общественного транспорта.
В частности, на данный момент запланированы различные мероприятия-катализаторы по всему городу и, как ожидается, вскоре ускорят масштабное городское развитие, предоставив возможность создать сильное наследие для города Рима. Это:
- ЮБИЛЕЙ 2025 ГОДА: 2,1 миллиарда евро на 135 проектов по всему городу, направленных на улучшение доступности и гостеприимства.
- ЭКСПО 2030 - Люди и территории: 5,8 миллиарда евро за 210 гектаров площади. Ожидается присутствие 30 миллионов посетителей с акцентом на людей и территории.
- PNRR (Национальный план восстановления и устойчивости) - ЕС следующего поколения: 2 миллиарда евро на цифровизацию, культуру и туризм (M1), устойчивое развитие (M2), инфраструктуру (M3), Образование и исследования (M4), Социальная интеграция (M5), Здоровье (M6).
Стратегический план Рима
Стратегический план Рима определяет внутри Рима два типа городской структуры: исторический город и объединенный город. Стратегии работы в этих областях следующие:
- Отремонтировать и обновить существующий устаревший строительный фонд.
- Переподготовка для удовлетворения новых потребностей и требований.
- Использование пустующих городских территорий для достижения большей плотности и более эффективной городской среды.
- Сносить и строить заново на небольших участках.
С другой стороны, на окраинах Рима выделяются два типа городской структуры: город, подлежащий обновлению, и город, требующий обновления. Трансформация. Предлагаемые стратегии для этих областей:
- Строительство новых энергоэффективных строительных конструкций в районах с низкой/средней плотностью населения.
- Инвестирование в проекты, ориентированные на транзит (TOD), чтобы максимизировать доступ к общественному транспорту.
- Смоделировать сеть общественных зеленых насаждений (180 км2), строя вдоль них.
Тенденции инвестиций в недвижимость в Риме
Из анализа инвестиций, сделанных за последние шесть лет, обнаруживается, с одной стороны, концентрацию всего на двух областях (Евро и исторический центр), а с другой – поляризацию инвестиций в основном в сторону классов активов офисов и отелей.
Исходя из этого, предполагается рост по двум траекториям.
- Географическая диверсификация инвестиций в области, которые консолидируются или развиваются, в соответствии с полицентрической моделью, которая усиливает множественную существующую идентичность Рима. Инвесторы фактически призваны осваивать новые географические регионы: видно, например, что среди запланированных инвестиций 48% жилого сектора и 44% студенческого жилья относятся к так называемому «исторический пригород» в пределах GRA (большой кольцевой дороги).
- Стратегическая диверсификация классов активов с растущим интересом к жилищному сектору, логистике и гостиничному бизнесу, а также к новым секторам, находящимся в стадии консолидации, таким как здравоохранение.
Исследование также показывает, что в столице сделки с недвижимостью приносят преимущественно добавленную стоимость, учитывая необходимость разработки новых продуктов из-за их дефицита во всех классах активов.
Создается впечатление, что инвесторов, с одной стороны, сдерживают ограниченные данные о поглощении, а с другой – воодушевляет растущий спрос, активизируемый прежде всего качественной недвижимостью и соответствующей новым критериям ESG.
Классы активов недвижимости, в которые можно инвестировать в Риме
Жилой массив
На рынке жилой недвижимости Рима фиксируется рост внутреннего спроса, обусловленный экономическим удобством города и улучшением качества жизни, по сравнению с другими географическими регионами. В первом квартале года средняя цена продажи составила около 3300 евро за м2, оставаясь стабильной по сравнению с прошлым годом (10 000 евро для элитной недвижимости), а цена аренды достигла 175 евро за м2, увеличившись на 7,5% по сравнению с прошлым годом, (380 евро за элитную недвижимость). Текущие инвестиции демонстрируют потенциал роста рынка, а высококачественные активы приносят значительную прибыль.
Также стал доступен на рынке срочный выкуп доли в квартире с рассрочкой под поручительство банка (можно считать как кредит с банка).
Студенческое жилье
Растущая склонность к обучению в крупных европейских университетских городах, таких как Рим, усиливает спрос на хорошо расположенные и современные студенческие общежития. В Риме подчеркивается отсутствие адекватного предложения, поскольку этот сектор развивает значительный инвестиционный потенциал, особенно вблизи крупных университетов и вдоль основных линий общественного транспорта. Отсутствие предложения на рынке приводит к увеличению стоимости аренды: средняя цена одноместного номера с отдельным санузлом достигает 1100 евро в месяц, а двухместного номера превышает 500 евро в месяц. Рынок Рима удовлетворяет лишь 10,5% спроса на жильё, что открывает большие инвестиционные возможности в этом секторе.
Отели
Гостеприимство, безусловно, является самым динамичным классом активовв столице. Ожидается, что Экспо-2030 посетят 30 миллионов человек, и этот сектор привлекает национальный и международный капитал. Возникает сильный спрос на краткосрочное и среднесрочное размещение, вызванный международными посетителями, особенно связанными с политической и дипломатической деятельностью. Вот почему предложение в Риме растет, даже в секторе роскоши: за последние 5 лет (2018–2022) в Риме открылось 40 новых 5-звездочных отелей, а многие другие находятся в стадии строительства.
Логистика
Рим — второй по значимости логистический рынок в Италии, поскольку он обслуживает не только местный регион, но и служит воротами на весь рынок Южной Италии. Исторически плохо оснащенный современными логистическими активами, из-за морфологических и археологических ограничений, а также правил городского планирования, высокий спрос на площади привел к значительной деятельности по развитию: в ближайшие 2 года ожидается строительство трубопровода площадью 684 000 м².
В секторе зафиксирован самый высокий показатель за последние 5 лет: 238 миллионов евро (+25% по сравнению с предыдущим периодом). Арендные ставки премиум-класса вырастут до 60 евро/м2/год (+3,5% г/г). Городская логистика также растет, достигнув общего объема в 806 тыс. м2, к которому к 2024 году добавятся почти 200 тыс.
Офисы
Сегодня рынок офисов составляет почти 52% от общего объема инвестиций в недвижимость Рима, но есть возможности для дальнейшего роста. Этот рынок исторически формировался потребностями государственного управления, сосредоточенными в наиболее центральных коммерческих районах. В результате растущее число национальных и международных предприятий привело к развитию пригородных коммерческих районов вдоль GRA, особенно в 1990-х и начале 2000-х годов. После пересмотра расходов эта тенденция прекратилась, и теперь некоторые районы города предлагают новые интересные возможности. Отсутствие в прошлые периоды международных девелоперов и городское планирование города, характеризующееся ограниченным потенциалом для нового строительства, привело к отсутствию современных активов, соответствующих международным стандартам, что подтверждает необходимость модернизации (реконструкции существующих объектов недвижимости).
|
