 Крупные продажи были заморожены 10%-ным падением цен и ростом ставок. Половина из 400 тысяч новых домов будет только построена. Растущие неудачи продолжаются.
На рынке немецкой недвижимости, особенно в жилом секторе, сейчас середина зимы. И конца этому не видно. Данные по инвестициям в жилье в Германии за третий квартал 2023 года продолжают оставаться на рекордно низком уровне. Вот что следует из последнего отчета Savills по жилому рынку.
«За первые девять месяцев года, – поясняет Карстен Немечек, управляющий директор корпорации Finance-Valuation компании Savills Germany, – объем сделок с жилой недвижимостью достиг 5 миллиардов евро. Это на 51% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Только в третьем квартале объем сделок составил один миллиард евро и всего 15 сделок со зданиями с 50 и более жилыми единицами. Это самый низкий показатель с тех пор, как мы начали следить за данными на рынке, то есть с 2009 года. За первые 9 месяцев было продано 26 100 квартир (-52% в годовом исчислении)». Цены на жилье упали на 10 процентов за год. В таких городах, как Берлин и Гамбург, цены на квартиры упали на 9,8%, а на одно- и двухквартирные дома упали на 12,6% (опять же в годовом исчислении).
Это сочетание элементов привело немецкий рынок недвижимости в туннель, крупнейший рынок инвестиций в недвижимость на континенте, который, как вспоминает Бауиндустри, представляет около пятой части национального экономического производства и одно рабочее место из десяти. В отличие от Италии, Германия – страна крупных строителей и девелоперов, где мелкая собственность менее распространена и фрагментирована. Недвижимость часто находится в руках компаний по недвижимости, которые сдают ее в аренду и управляют ею, в значительной степени подчиняясь местным и государственным правилам, направленным на сдерживание рыночных излишеств и обеспечение доступной арендной платы. Однако Германия также является страной, где происходит много строительства и возрождения.
«С прибытием одного миллиона украинских беженцев страна поставила перед собой цель строить 400 тысяч новых квартир в год, – уточняет Марко Хёгль, директор по рынкам жилого капитала компании Savills, – но в этом году, возможно, их будет меньше половины, хотя, по мнению операторов, для поддержки демографического роста городов и привлекательности немецкой экономики потребуется 700 тысяч».
По данным Федерального статистического управления, количество разрешений на строительство многоквартирных домов в первой половине 2023 года упало на 27% по сравнению с тем же периодом 2022 года. Сочетанное давление высоких процентных ставок, растущих затрат на строительство, нехватки рабочей силы и растущего изъятия инвестиций кредиторов, желающих рефинансировать или выдавать новые кредиты, создало трудности в цепочке поставок. Все затраты, которые из-за экономической неустойчивости и законодательных ограничений не удалось «переложить» на покупателей и арендаторов.
«10-летние облигации в настоящее время обеспечивают доходность 2,7%, – поясняет Немечек. Доходность от элитного жилья составляет 3,7 процента. Чтобы обеспечить инвесторам доход в размере 4%, компаниям по недвижимости необходима арендная плата в размере 20 евро за квадратный метр. Это неустойчиво».
«Если затраты на строительство, достигнутые на рынке, перестанут покрывать затраты, существование немецкой строительной отрасли окажется под угрозой и возникнет риск волны банкротств», — заявил Тим-Оливер Мюллер, генеральный директор Bauindustrie, недавно комментируя данные Федерального статистического управления. За первое полугодие количество банкротств в строительной сфере выросло на 39%, строителей - на целых 43 процента».
Из-за отсутствия строительства земля также теряет ценность. Затем существуют правила (федеральные, государственные и муниципальные). Как и закон, который ограничивает рост арендной платы выше 10% от индекса, установленного, например, каждой администрацией. Он защищает арендаторов, но не позволяет операторам «перекладывать» бремя вниз по течению, увеличивая затраты и замедляя новые разработки.
Незадолго до этого, в августе, три немецкие строительные компании (Development Partner, Project Immobilien и Euroboden) подали заявления о банкротстве в три разных федеральных суда. Проблемы неплатежеспособности, затраты на строительство, нежелание банков выдавать кредиты, это основные причины. Также в августе Vonovia – крупнейшая немецкая группа по недвижимости – списала стоимость своей недвижимости на 6,4 миллиарда долларов за первое полугодие. Adler Group объявила о списании портфеля на один миллиард евро.
В тоже время, некоторые эксперты считают, что сейчас самое время купить дом в германии.
Застройщики представили правительству «пакет» предложений с просьбой о смягчении экологических стандартов и увеличении налоговых льгот для поддержки расходов на финансирование. Правительство ответило новыми правилами по вычетам и снижению налогового бремени, а также выделило около 20 миллиардов на строительство (или реконструкцию) зданий с точки зрения ESG. «Происходит постоянный переход институциональных операторов от других классов активов к жилым, – заключил Хёгль. Продолжающееся изменение цен в сочетании с обновлением ESG откроет новые возможности. Но не в ближайшее время. Мы ожидаем, что трудности сохранятся на протяжении большей части следующего года».
|
