 Последние двенадцать месяцев 2020/21 г.г. произвели революцию в мире, экономике, образе жизни и рынках. Covid-19 был крупным игроком в 2020 году, в год, отмеченный серьезными изменениями на разных уровнях, которые также повлияли на недвижимость. Страна замкнулась в себе, и многие люди обнаружили, что место, где они жили, было далеко от идеального пространства; другие решили поселиться в домах в связи с растущим распространением удаленной работы; и есть еще те, кто решил заняться ремонтом своих домов. Бизнес продолжал вестись даже во внутренних районах страны, и Португалия оставалась привлекательной для инвесторов. Несмотря на сложность прогнозов, какими бы они ни были, в условиях большой неопределенности.
Продажа и аренда: относительный спрос, предложение и цена
На рынке сбыта на национальном уровне относительный спрос снизился по сравнению с предложением на первом этапе пандемии, чтобы восстановиться после окончания первого карантина (в середине мая). Что касается цен, то, поскольку сочетание спроса и предложения оставалось стабильным, «существенного влияния» на стоимость не было. Данные показывают относительный рост спроса примерно на 19% в период с 4 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года; 9% рост объема предложения; и 7,7% по цене.
Уже на рынке аренды относительный спрос сохранял тенденцию к снижению даже после окончания первого карантина, оставаясь на очень низком уровне по сравнению со сценарием до пандемии Covid-19. Таким образом, наблюдалось сильное накопление запасов. Что касается цен, то после первой партии коррекции произошло «внезапное падение» с восстановлением, начавшимся в летние месяцы июля и августа. Согласно данным отчета Idealista, относительный спрос упал на 33,6% в период с 4 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года, при этом предложение составило +91,4%, а снижение цен составило около 0,2%.
Динамика рынка недвижимости – что стимулирует спрос?
Делается вывод о том, что в условиях нетипичного поведения 2020 года движущая сила спроса для каждого города различна, и найти общий знаменатель не представляется возможным. Специалисты приводят пример Лиссабона, где относительный спрос самый высокий, но, тем не менее, самый высокий уровень безработицы и удельные цены. «Тогда предполагается, что спрос обусловлен семейным доходом выше среднего по стране», — говорится в отчете. Сантарен, с другой стороны, не видел увеличения населения, имеет низкую безработицу и низкие цены на единицу продукции, поэтому благодаря этим факторам он считается привлекательным городом. «Сделан вывод о том, что при анализе относительного спроса необходимо понимать регион происхождения и его поведение, чтобы понять, что порождает спрос».
Анализ Idealista показывает, что на рынке аренды также нет корреляции между социально-экономическими факторами и относительным спросом, что приводит к более напряженному и менее напряженному рынку.
В сегменте аренды жилья, как и продажи, считается, что из-за пандемии невозможно найти общий знаменатель для всех районных столиц для получения относительного спроса на аренду. В случае Сантарена относительный спрос самый высокий, и благоприятным фактором будет низкий уровень безработицы. В случае Порталегре есть несколько благоприятных факторов, а именно, например, уровень безработицы, международный спрос, цена за единицу и уровень активности бизнеса.
Часы с недвижимостью: арендная плата падает, продажи растут
Согласно анализу Idealista, в 2020 году Португалия в сегменте аренды пережила конец цикла экспансивных цен и начало цикла замедления. В сегменте продаж цены остались в рамках экспансивного цикла.
Данные показывают, что в сегменте продаж год к году темпы роста снижаются с 2017 года, а в сегменте аренды корректировка началась на год раньше, в 2016 году. Получается, что по сравнению с 2015 годом в стране 88% роста продаж и 104% роста аренды в прошлом году.
«Португальский рынок остается однородным рынком, продолжая цикл расширения. Рынок продажи претерпел постепенные изменения, уже по сравнению с рынком аренды, он считается более динамичным рынком и с большими вариациями», — говорится в отчете.
Изменение по округам – продажи за 4 кв. 2020 г.
В сегменте продаж Порту является столицей округа с самым высоким изменением цен по сравнению с 2015 годом (117%), за ним следуют Лиссабон (103%) и Сетубал (92%). Отмечается, что городами, переживающими рецессию, являются города Бежа и Порталегре, в которых наблюдается снижение по сравнению с предыдущим годом и цены ниже, чем в 2015 году. Другие города расширяются. В последнем квартале 2020 года Лиссабон был столицей округа с самым высоким спросом, за ним следуют Эвора и Сантарен.
Изменение по районному центру – аренда за 4 кв. 2020 г.
Согласно анализу, во всех районных центрах цены выше, чем в 2015 году. Районные центры в последние годы пережили фазу роста и переходят в квадрант замедления, который возглавляет город Визеу, за которым следуют Лиссабон и Понта Делгада. Что касается спроса, Сантарен, Бежа и Порталегре являются городами с самым высоким спросом в 4 квартале 2020 года.
Каким будет рынок недвижимости в 2022 году?
Одно из основных изменений на рынке недвижимости во время этой пандемии связано с предпочтениями спроса. С заключением того, что многие португальцы осознали недостатки своего дома и начали ценить другие типы недвижимости, которые предлагают больше места, поскольку они проводят больше времени в помещении и выполняют удаленную работу.
Поэтому предпочтение отдается поиску недвижимости за пределами городских центров и растет спрос на более просторную недвижимость, особенно с точки зрения домов по сравнению с квартирами, с удвоением интереса к домам с садами и бассейном, а также квартиры с балконом.
Беспрепятственное функционирование удаленной работы во многих компаниях также позволило многим специалистам проживать в местах, более удаленных, например, от крупных городских центров. «В любом случае нельзя говорить о радикальном изменении сельского мира, но нет сомнений в том, что пригороды и агломерации крупных городов вызвали интерес у тех, кто подумывает о покупке дома», — говорится в сообщении.
Ещё одной из тенденций, является, покупка недвижимости иностранцами в домах с историей, чем старше объект, тем ценнее. Как собственно дом абрикосова, объект 19 века.
Цена продажи
Рост цен замедляется из-за пандемии, и несколько индикаторов указывают на это. «Предупреждение», которое, кроме того, уже было выпущено несколькими учреждениями, национальными и международными, предупреждающее о риске коррекции цен на жилую недвижимость, включая Банк Португалии (BoP).
Совсем недавно в отчете, опубликованном в конце февраля 2021 года, Standard & Poor's (S&P) указывает на охлаждение цен на жилье на большинстве основных европейских рынков, чьи значения, как ожидается, будут расти более медленными темпами в этом году. По оценкам рейтингового агентства, цены в Португалии вырастут на 2,6% в 2021 году и восстановятся на 4,7% в 2022 году.
По данным S&P, цены в 2020 году были более высокими, чем в 2019 году, из-за высокого спроса и ухудшения предложения, несмотря на самый большой экономический спад за последние десятилетия. Явление, которое можно объяснить политическими мерами, предпринятыми правительствами для борьбы с пандемией, и которые, вероятно, оказались наиболее эффективными в поддержании спроса на рынке недвижимости.
Другой анализ, опубликованный BPI, указывает на то, что жилищный сектор «не входит в число наиболее пострадавших от пандемии» и «отреагирует позже, но умеренно». Таким образом, тенденция умеренного замедления продолжается «без признаков сильной корректировки».
Кроме того, банковские аналитики считают, что условия финансирования остаются благоприятными для рынка недвижимости. Сценарий, который также подчеркивается в отчете Idealista: «Финансовые учреждения продолжают выдавать кредиты, что вместе с падением ставок Euribor, которые остаются на исторически низких уровнях, создает очень благоприятные условия для покупателей».
Арендовать
Что касается рынка аренды, то здесь наблюдается падение цен на жилую недвижимость из-за значительного увеличения доступного предложения. Объяснение увеличения запасов можно объяснить главным образом иммобилизацией, вызванной заключением. Согласно отчету, весь этот процесс оказал большее влияние на наиболее динамичные рынки, где оборот жилья был намного выше — менее мобильные рынки практически не ощутили паралича изоляции. «Несмотря на сложность прогнозирования в таком нестабильном сегменте рынков, тенденция к корректировке цен, вероятно, сохранится в крупных столицах до тех пор, пока акции не будут размыты», — говорится в документе.
Несмотря на это и согласно недавним заявлениям министра жилищного строительства Марины Гонсалвеш, сокращение, наблюдаемое на рынке аренды в этот период пандемии, является результатом текущего момента и вряд ли продолжится в будущем. Чиновник считает, что падение арендной платы не продлится долго, и полагает, что по мере роста туризма арендодатели также вернутся к местному жилью.
|
